有两句话，我们特别的认同。

第一句叫“历史的潮流滚滚向前，顺者昌逆者亡”，还有一句叫“毁灭你，与你有何相干”。总结起来意思大概是：一个时代结束就结束了，不要总幻想它能回来。

这句话用在房地产，最恰当不过。

(相关资料图)

10月29日，保利发展（600048.SH）公布三季度财报。根据三季度财报显示，公司营业收入1563.7亿元，同比增长12.99%；归母净利润130.9亿元，同比下降3.61%。单看三季度，公司归母净利润22.68亿元，同比下降30.96%。

受此消息刺激，公司股价开盘后不久便惨遭跌停！

不过，也有观点认为，保利发展的业绩还算不错。

根据官方数据，今年前9月，保利发展签约金额3201亿元，同比下降22%，而百强房企销售额同比下滑达45.6%；而且，单看9月份，保利发展签约金额383.95亿元，同比增加6.6%，实现正增长。

另外，根据国家统计局的数据，今年前九个月，全国土地购置下降53%，新开工率下降38%，且成扩大趋势。但是，根据克尔瑞排行榜显示，保利发展前三季度新增土地货值排名行业前二，新增土地价值排名行业第一，且上海、厦门、广州三地占比的超45%，核心38城拿地金额占比90%。

一句话，跟行业相比，保利发展的表现更加出色。

而且，从财务层面来说，保利发展也非常稳健。

截至2022年3月底，公司剔除预收账款资产负债率67.7%，净负债率73.5%，现金短债比193.83%，均符合三道红线标准。另外，跟去年同期相比，尽管公司有息负债金额有所扩大，但公司的利息费用同比下降6.17%，说明融资成本得以下降。

也正因为这样，市场普遍预期，虽然房地产行业整体遇冷，但保利发展有望通过市场份额的提升，在后房地产时代继续强化市场地位，获得稳定的市场利润。

这也是为何此，在大盘下跌的情况下，保利发展的年内跌幅为正的最主要原因！

最后，谈谈我们的看法。

2021年12月，中央经济工作会议在部署2022年经济工作中，明确提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式。”

在“二十大”报告里，也提到了这样一句话：

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

尽管说大家对“新的发展模式”内涵存在不同的理解，但转型已经达成共识。在顶层设计下，原有的“高负债、高杠杆、高周转”模式已经很难走下去，整个房地产行业都在走向下行周期。

10月28日，深圳住建局发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》。尽管说不是强制性指导意见，但也意味着政府对房地产的调控已经进入到租房领域，并通过租金调节影响房价走势。

在这样的背景下，即便保利发展能够通过市场份额的提升，以及稳健的经营获取利润，但是，正如其过去几年不断下降的毛利率和净利率一样，卸去杠杠的房地产将与普通的制造业无疑，这是所有投资者都必须想清楚的一个地方。

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