去年以来，中国房地产市场极度低迷，大量房企出现偿债危机甚至是破产倒闭风险，去年还闹出断供事件。2022年中国商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，商品房销售额133308亿元，下降26.7%，房地产开发投资比上年下降10%。

【资料图】

即使中国近几年经济结构转型取得了显著的成就，中国的新能车、光伏、风电等高端制造行业的产业竞争力在全球也是名列前茅。但是，目前来看，房地产业仍然是中国国民经济的支柱产业。虽然房地产业2022年占中国GDP比重只有6%，但整个地产链比重却达到了约30%。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。

特别是在去年下半年欧美经济逐步下行导致我国出口增速回落，最后两个月我国以美元计出口增速已经出现了负增长。在外需无力支撑我国经济增长甚至可能要拖后腿的情况下，刺激内需迫在眉睫。

因此，“房住不炒”提出以来房地产行业面临的强监管迎来了转机，从保交楼、保项目到保主体，从降低LPR、下调首套房贷利率下限到地产融资三支箭，

了解完背景，我们再来谈今天的主题-房贷利率，主要有以下政策导致房贷利率下调：

首先是LPR，房贷利率是在五年期LPR基础上调整，去年五年期LPR下调过两次：分别是2022年5月将五年期LPR从4.6%下调到4.45%，2022年8月从4.45%下调到4.3%，共计下调30BP。

因此，如果是以浮动利率方式计价的房贷利率，会在新的一年下降30BP，而固定房贷利率无法享受。

第二个是首套房贷利率下限。去年5月份央行、银保监会曾下调首套房房贷利率下限20BP，如果按五年期LPR4.3%，再下调20BP就是4.1%。

第三个是首套房贷利率下限取消。近期，1月5日根据财联社报道，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

根据媒体报道，郑州、珠海、福州、厦门等多地已经在央行规定的利率下限基础上继续下调，目前珠海、韶关等多地首套房贷利率最低可执行3.7%。太原、郑州、厦门等多地首套房贷利率最低可执行3.8%。

但是，以上都是新房首套房贷利率，而早几年买房的人就享受不到了，浮动利率的还好，起码还能降一点，固定利率的就比较痛苦了，房贷利率普遍在5%以上，甚至是6%。相比现在最低的3.7%，前后相差2%左右，按房贷100万，等额本息30年来计算，利差可能相差三十来万。

30万对于还房贷的打工人来说可不是什么小数目，于是从去年开始，提前还房贷的话题就屡屡被热议。

提前还房贷又分几种情况：

第一种是自己有足够的的现金，如果这时没有找到更高收益的理财，提前还房贷无可厚非，就等于一笔房贷利率的理财。

第二种是没有足够的现金，就只能通过中间手段来还。常用的方式有两种：①通过中介过桥来周转，中介先借钱给房贷还上，然后已经结清的房子办抵押经营贷还给中介，中介收取一定比例的服务费；②由于央行降息刺激经济，再加上很多银行在推消费贷，目前大多数银行消费贷额度能达到30万，年利率3.6%-4%不等，甚至有银行能做200万，年利率为4%，就我们了解，已经有很多人借消费贷来偿还一部分房贷。

用较低利率的经营贷、消费贷来偿还高利率房贷的最大风险是抽贷，经营贷时间长一些，能做到10年，消费贷时间短一些，最多能做到5年。

首先，法律严禁参与贷款中介、金融中介、‘影子’中介等场外机构和个人违规利用‘经营贷’的不法行为，2022年已有交通银行、招商银行等多家银行因“个人经营贷款挪用至房地产市场”等受到银保监会的处罚。

另外，当前经营贷、消费贷门槛较低、监管没那么严，是因为近两年经济下行压力较大，央行想通过宽松的货币政策刺激信贷需求。但如果后续经济复苏乃至于过热，央行也会通过加息等紧缩性的货币政策来给经济降温，届时经营贷、消费贷面临的监管压力会增强，个人可能会面临短期内无法偿还的债务压力。

标签： 房地产业 首套住房贷款 货币政策