2022年下半年开始的“提前还贷潮”蔓延到了2023年初，与此同时，消金界注意到，近日多家银行因为个人消费贷、个人经营贷违规流入房地产市场，受到银保监会的行政处罚。

信贷资金违规进入楼市，无疑违反了“房住不炒”的原则，更抬高了金融风险。因此，一直以来金融监管部门都保持了对经营贷、消费贷的核查力度，严防信贷资金违规流入房地产市场，近期更是有从严的趋势。

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据消金界了解，有的银行在个别城市已经暂停个人经营贷的进件，没有暂停的银行，对个人消费贷和个人经营贷的贷后监控也更加严格。影响甚至传递到了房贷上，如果房贷申请者近期有申请过个人经营贷或者消费贷，或者有未结清的消费贷或者经营贷，都会影响房贷审批。

从多家银行披露的2023年信贷投放策略看，个人消费贷、个人经营贷仍是多数银行发力的重点领域，但在合规压力下，银行需要在增长和风控做好平衡了。

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提前还贷仍要排队

开始于去年下半年的提前还贷潮，好像没有放缓的趋势。

消金界了解到，2023年初的时候，上海一些银行提前还贷的申请，就已经排到了下半年，甚至明年初。某大行的一个支行，申请提前还贷的需求就积累多达几亿元，少的也有几千万元。

作为优质资产，银行肯定不乐见提前还贷潮，为了避免资产端受到太大影响，银行开始限制提前还款的进度。

但毕竟提前还款也是金融消费者的一个权利，在监管部门的指导下，银行开始加快满足客户提前还贷的需求，加速消化已经预约提前还款的客户。有些申请提前还贷的消费者，甚至接到银行电话，比之前预约的时间提前了几个月。

但对于提前还款，银行还是有很多限制，比如限制申请次数、额度，现在申请，也至少要等两个月，线下申请等待的时间还要长一点。

一位最近提前还款的申请者对消金界表示，近来有了一些积蓄，感觉没有其他好的投资选择，不如提前还下房贷，减轻一些还款压力。

当然，肯定很多提前还款的消费者，是根据自己具体情况做的财务安排，但也不得不看到，提前还贷潮的形成，确实有一些中介的推波助澜。

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监管关注风险开罚单

2022年，无论是个人消费贷还是个人经营贷，利率一路走低，与存量房的房贷利率出现了一定的“利差”。一些中介看到了机会，开始打起来用“个人经营贷”置换房贷的主意。

个人经营贷置换房贷的具体流程是：购房者先结清房贷，然后再将房屋以个体经营者或者企业法人、股东等身份，抵押给银行，申请个人经营贷。

但一般来说，结清房贷的钱数额较大，这时候中介会提供一笔“过桥资金”。而在后面申请个人经营贷的时候，贷款者如果不是个体工商户或者名下没有公司，那么中介还会提供一个“壳公司”，帮助申请经营贷。

消金界了解到，中介提供的过桥资金有“过桥费”，经过测算，最低的年化也有13%，有的甚至高达60%。除了过桥费，中介还要收取1%-1.5%的服务费，而办营业执照也要几千块钱。

过桥利息、服务费、手续费，综合资金成本算下来，利率甚至会高于正常的房贷水平。

但资金成本还不是最大的问题，最大的风险其实在于购房者的信用风险。

中介宣称的可以提供办理各项证件、材料的服务，其实是通过伪造流水、包装空壳公司的手段，获得申请经营贷的资格，这涉嫌骗取银行贷款，消费者甚至可能会被追究法律责任。

根据2021年3月，银保监会发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，经营用途贷款违规流入房地产是各类检查的重要内容，一经发现，贷款要被收回，还要将企业和个人违规挪用经营用途贷款的处罚信息纳入到征信系统中。

而各地监管部门，显然也已经注意到了用个人经营贷置换个人房贷的苗头，开始密集的进行风险提示。

辽宁银保监局发布了《关于提前还贷或转贷的风险提示》，提示中提到，经营贷借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。并且，辽宁银保监局特别提示，经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。

河北银保监局也发布了消费者风险提示，部分借款人在中介误导欺骗下，违规使用经营贷、消费贷“提前还房贷”，提示违规转贷后的多重风险——借壳风险、信用风险、抽贷风险、利率不确定的风险、过桥风险。

在“房住不炒”的政策背景下，金融监管部门一直在严查信贷自己违规流入楼市，而且，信贷资金违规流入楼市，不仅仅违背了“房住不炒”原则，成规模之后，也会积累风险。

而“提前还贷潮”的出现，也让监管更加注意这一问题。

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利用金融科技监测资金流动

各级银保监会公布处罚信息显示，2023年2月份，多家银行因个人消费贷和个人经营贷违规流入房地产市场，受到行政处罚。

消金界梳理案由发现，中国银行存在小微企业贷款资金被挪用于房地产领域、贷款资金被挪用于证券市场、向银行员工和公务员发放个人经营性贷款的问题。

建设银行则被发现，个人贷款管理严重违反审慎经营规则、信用卡资金违规流入证券公司、个人快贷资金用途监控不力、对信用卡业务异常交易行为监控不力导致频繁套现。

招商银行的问题是个人经营贷款“三查”不到位、个人经营贷款挪用至房地产市场。

交通银行湖北分行的个人消费贷款，也存在违规流入房地产市场的问题。

渣打银行（中国）个人消费贷被查出用于偿还贷款本息、未按约定用途使用、流入证券公司。

发力线上消费贷的青岛银行则被查出，个人线上贷款资金被挪用。

不仅仅是大银行，湖北大冶农村商业银行、湖北当阳农村商业银行、江西建新农村商业银行都被查出个人消费贷或者个人经营贷，违规流入房地产领域。

上海松江民生村镇银行、上海闵行上银村镇银行、厦门国际银行北京分行则是个人经营贷或个人贷款违反审慎经营的原则，管理不规范的问题。

可以看到，银保监会的处罚覆盖了国有大行、股份行、城商行、农商行、村镇银行，直至外资银行。这也从一个侧面证明，个人消费贷、个人经营贷违规流入楼市是个普遍的问题。

显然，银行都在发力消费贷、个人经营贷的时候，为了业务增长，在风控上是会有所松懈的，这无疑给了套利行为可乘之机。

消金界了解到，目前监管对于信贷流向进行穿透式监管，在检查中，要求银行健全贷款资金支付管控体系，加强金融科技的应用，来监督贷款资金是否按约定用途使用。如果发现借款人挪用贷款资金，要采取相应措施进行管控。

而且现在监管对银行的违规行为进行的是“双罚”——除了罚机构，还罚相关责任人。

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银行加紧自查

而从近期金融监管部门的动作看，对个人消费贷和个人经营贷实际贷款用途的检查将会持续加码。

1月6日，银保监会对《个人贷款管理暂行办法》进行了修订，形成《个人贷款管理办法（征求意见稿）》，重点包括个人经营贷款的受托支付标准，个人经营贷与个人消费贷的贷款期限要求——单次提取个人消费贷超过30万、单次提取超过50万个人经营贷，应采取受托支付的方式。

而在监管压力下，银行开始加紧自查，补上漏洞。

首先是对增量业务更加谨慎。消金界注意到，前期中介推个人经营贷置换房贷比较“猛”的城市，许多与银行合作的中介表示，暂停个人经营贷的进件。

对新增房贷的审查也受到了影响。消金界了解到，为了防止消费贷、经营贷流入房市，很多银行会审查申请房贷的客户，近期比如三个月内，名下是否有过消费贷或者经营贷。如果有，则不给批房贷。甚至名下有未结清的消费贷或者经营贷，就不给批房贷。而同时申请消费贷、经营贷和房贷则是绝对禁止的。

与此同时，银行对存量业务则加强了监控。

如果检测到客户有“同户名转账”的情况，就会通知贷款客户，准备好资金使用证明，包括支付凭证、银行流水、发票、合同等材料，提交给银行。如果银行发现存在信贷资金挪用，会收取罚息或者收回贷款。

而被检测到违规使用经营贷的话，账户就会被冻结，并要求3个自然日内结清违规使用的资金。

官方、银行密集的风险提示似乎并不是“吓唬吓唬”那么简单。有中介对消金界透露，最近确实有个人经营贷被停掉的客户。

个人消费贷、个人经营贷已经成为多数银行发力的重点业务方向。尤其是个人经营贷增长迅猛，为了提升业务规模，银行在风险监控方面做得就没那么严格。

但是，当个人经营贷置换房贷，助推形成了“提前还贷潮”，最终冲击到更为核心的业务个人住房贷款后，银行势必会做出选择——与监管一道，堵上这个口子。

那么对于去年以来，一直处于狂飙状态的个人经营贷来讲，增长要让位于风控。

可以说，现在是检验各家银行个人经营贷业务成色的窗口期，能否拿出漂亮答卷，接下来的财报值得关注。

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