文 | 鸟叔

又到了房企交“成绩单”的季节。

3月30日，港股房企雅居乐（3383.HK）也公布了2022年业绩。

(资料图片)

2022年公司营业额540亿元，比上年下降约26%，同时出现134亿元的亏损，这也是雅居乐上市以来首次亏损。

雅居乐在财报中披露的业绩下滑原因包括多个。但最核心的还是房地产市场整体规模的萎缩。

2022年，房企普遍面临来自大环境的压力，表现在财报上是大面积的收入下滑或亏损。

放到2022年的环境下，雅居乐的收入下滑、业绩亏损其实再正常不过了。市场对此也保持了理性，3月30日中午财报发布后，雅居乐午盘一度涨超5%。

但坦白讲，作为一家一直走稳健风格的房企，大家对雅居乐的期望，确实要比对其他房企更高一点——即便不看规模，也得看看结构和质量。

对于房地产公司而言，2022年的确有许多比营收、利润更重要的数字。比如负债率、交房、融资、土储等。

这些数据有的能看出房企的经营现状，有些可以衡量房企操盘未来的能力。

至于雅居乐的经营成色到底如何，每个人看完财报或许都有自己答案。

01

稳健经营，降负债行业领先

——

雅居乐年报中亮眼的数据有很多，重点谈谈负债率。

2022年房地产市场流动性承压，毫不夸张地说，降负债直接关系着房企的生死存亡。

简单拉了一下Wind信息，目前已经披露业绩的港股上市房企中，雅居乐是最近几年负债率下降最明显的企业之一。

2019年公司的负债率是82.8%，在行业内还属于较高水平。但2022年，公司净负债率降至57.3%，下降约26个百分点。

（港股上市房企净负债率，数据来源：Wind）

去年，雅居乐发布最多的公告，可能就是各类偿债公告。

从3月的5亿美元优先票据，到5月的数十亿元银团贷款，再到8月连续偿还多笔大额债务，雅居乐的偿债动作一个接一个。

根据财报，去年，雅居乐的借贷总额减少了244亿元。

由于流动性承压，去年不少房企尤其是民营房企接连出险。彼时雅居乐也面临大量到期债务偿还压力，市场也一度对此充满担忧。

不过，雅居乐最终还是平稳度过了偿债高峰。雅居乐也因此成为去年少数还能维持正常运营，在公开市场零违约的民营房企。

说到这，核心问题来了，雅居乐还债的钱是怎么来的？

这其实得分两方面来看。

首先是房企的融资能力，其次是自身的造血能力。

前面说了，去年房地产市场流动性承压。但同样是房企，感受到的流动性压力是不一样的。

经营稳健、信誉良好的房企，融资相对顺畅，而“三高”房企则面临更大的压力。

雅居乐显然属于前者。去年，雅居乐融资动作频频。仅2022年11月“金融16条”发布后，雅居乐新增的银行贷款额就超过30亿元。

近期，雅居乐再有多笔融资动作：

其一是由中证金及券商通过CDS担保的公募债筹资7亿元。

另一笔则是4月3日发布的与多家金融机构签订的融资协议。按照协议，雅居乐将获得两笔金额分别为23.08亿港元及3693.6万美元的定期贷款，期限为一年。

公告还显示，此次融资是由香港上海汇丰银行协调。

目前，房企的境外融资渠道尚未恢复，获得境外融资并不容易。

此前雅居乐在境外已获得2家银行的新增融资超过4亿元，此次再获境外融资，也让雅居乐成为今年首家获得境外银团再融资的民营内房，这无疑是市场对公司金融信誉的认可。

当然，如果一家房企把全部希望都寄托在外部融资上，无异于坐以待毙。

这时候房企自身的造血能力和战略前瞻性就显得十分重要。

财报显示，近三年来，雅居乐的经营性现金流始终为正。拥有造血能力，很大程度上保障了雅居乐在行业下行期的稳健经营。

另一方面，雅居乐是最早一批主动化解风险的房企。早在2021年下半年，公司就开始通过提前处置非核心资产，退出合营项目等措施，快速回笼资金。

极其精准且具备前瞻性的战略，让雅居乐在后续的下行周期里，始终保持着良好的流动性。

02

提前布局，多元化成效显著

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除了负债率的降低，多元化业务也是雅居乐财报中的一大亮点。

几乎每家地产商，都有一个多元梦。

但雅居乐的多元化业务，是真的“支棱起来了”。

2022年，雅居乐多元化业务收入达到166亿元，占比30.7%，较2021年提升10.7个百分点。多元业务撑起三分之一的收入，雅居乐几乎是主流房企中多元业务占比最高的一家。

诚然，这其中有地产主业收入减少的因素，但这并不能掩盖雅居乐多元业务的进步。毕竟，多元业务的总收入增长是实实在在的。

雅居乐多元化的成功，很大程度上得益于成功的赛道选择。

雅居乐多元化的重点是物业服务和环保业务。其中，物业服务板块主要由独立上市的雅生活操盘。2022年，雅生活的营收达到154亿元，同比增长了9.2%。

在这方面，不得不再一次佩服雅居乐的战略眼光。

早在2018年，雅生活就作为首家红筹分拆H股的物业服务企业独立上市，比后来的物业分拆上市潮早了好几年。

彼时，物业管理还普遍被房企视为房地产业务的附属。但在雅居乐年报中，物业服务已是公司“1+N”战略的重要组成，是与地产主业并列的核心业务。

如今的雅生活已稳居物业服务行业前三，这给了雅居乐未来另一种可能。

03

做足准备，迎接高质量复苏

——

进入2023年，房地产市场的回暖迹象已经比较明确。但这并不意味着房企已经熬到头了。

直白点说，部分过去经营质量较差、战略预判失误或者去年已经出险至今尚未恢复的房企，2023年的难度未必会小于2022年。

道理很简单，房地产市场的经营逻辑已经彻底变了，单纯拼规模的时代已经过去了。

而在房地产高质量发展时代，市场对于房企信誉品牌、产品服务、财务状况、稳健经营能力等方面的要求，只会比以前更高。

数据不会骗人，房企今年前两个月的经营状况，已经很能说明问题。

今年前2月，头部房企的销售明显回暖。部分房企2月份单月销售额已经同比转正或者明显收窄。但也有部分房企，2月份销售额同比跌幅仍超过40%。

据雅居乐披露的数据，今年1-2月，公司预售金额125.6亿元，同比跌幅正在持续收窄。同期公司预售均价达到15189元/平方米，同比增长12.5%，且预售均价同比增幅正在加快。

这可能是雅居乐在年报中提到将“在竞争激烈的市场中稳占席位”的底气所在。

雅居乐的另一底气可能来自稳定的交房情况和数量巨大且结构优良的土储上。

根据年报，去年雅居乐预售金额合计652.3亿元，均价12595元/平方米。在广州、佛山、北京、上海等城市，雅居乐成功交付约6万套住宅，对应面积520万平方米。

在去年的市场环境下，可以说雅居乐在“保交房”工作上取得了和降负债同样巨大的成功，这也是保障公司品牌和信用的重要一方面。

土储方面，截至2022年年底，雅居乐在80个城市拥有建筑面积达4016万平方米的土地储备，平均楼面地价仅为3255元/平方米。

其中，在价值较高的大湾区、长三角两地土储面积近1500万平方米，占比达37%。

这将是支撑雅居乐下一阶段发展的基石。

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