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兑付危机暂缓,苦等两年的珠海万达年内能否赴港上市?-天天播报
2023-04-26 17:57:32 来源:公司研究室 编辑:news2020

本文系基于公开资料撰写,仅作为信息交流之用,不构成任何投资建议。

出品|公司研究室地产组


(资料图片仅供参考)

文|未济

王健林还是没能移走压在肩上的一座山。

4月25日,港交所显示,珠海万达商业管理集团股份有限公司招股书状态更新为失效,这已经是万达商管递交的第三份招股书。

原本市场传闻称,万达商管可能在2023年二季度完成上市,但随着外界对万达商管业绩造假的质疑,以及万达地产债展期的消息传出,万达商管究竟能不能上市、何时能上市都充满了很大的不确定性。

01、危机暂缓上市延期

2022年末,王健林重新成为国内地产行业首富。“首富”对王健林来说没有太多意义,毕竟早在十几年前他就体验过了。

王健林重新成为行业首富,但万达的日子并不宽裕。

2023年1月,万达酒店发展的全数股权被抵押给新加坡淡马锡以取得贷款;3月,万达商管集团在国内申请发行60亿元债券,收到证监会问询。

万达不断向市场融资,真正能减轻万达财务压力的事,恐怕还要看珠海万达商管何时能在港交所上市,以此解除对赌危机。

日前,有媒体报道称,4月21日,王健林在万达集团总部召开高管会议,内部确认了珠海万达商管将延迟上市的消息。王健林称,珠海万达商管屡次冲击IPO未果,目前遇到了阶段性困难,并表示万达绝不会躺平,更不会破产。

或受未能如期上市的影响,据《东方日报》等港媒报道,万达集团子公司早前发行的两笔美元债券价格出现急跌,4月17日至21日当周累计跌幅超两成,跌穿70美分,进入被视为“不良水准”的区域。债券价格跌至该区域,反映发行人财务境况处于不良水平,体现了市场对万达财务情况的担忧。

根据万达商管与投资人的对赌协议,若珠海万达商管未能在2023年5月8日前完成赴港上市,万达作为借款人需要尽快通知各银团参贷行,如果大多数贷款行(按出资份额占比合计超过66.67%)要求万达集团还款,则万达需要归还贷款存量本金及对应的利息。

据了解,万达需要对上市前投资人支付约300亿元的股权回购款,以及13亿美元贷款。若未能按期上市,万达将面临巨大的兑付压力。

4月22日,有市场消息称,万达集团境外总计13亿美元的三笔银行贷款已无触发提前还贷风险,各银团参贷行已同意将合同约定的上市日期调整为2023年11月30日。

暂时解除了提前还贷的危险,这对万达商管来说是个好消息。但万达商管在香港上市的计划,只能再一次搁浅。

02、财务造假疑云添阻碍

在这次招股书失效前,坊间关于万达商管财务造假的传闻,或许也给其上市增添了障碍。

2月底,一个自称在万达商管工作2年多的员工在知乎上发布题为《说说2023年的万达商业》的爆料文章。文章中称,万达商管财务数据多年造假,且全国的项目都在造假,就瞒着老王一个人。不久后,这篇文章在网络上不见踪迹。

那篇爆料中提到,珠海万达商管从2年前就开始排队港股,一直上不去是因为券商调研的数据经不起推敲。在集团的压迫下,珠海万达商管无论在销售业绩、直播、客流量、短租、空置率、租金收缴率、招商率等多方面,都存在数据造假。

根据珠海万达商管的财报,2022年,珠海万达商管收入553亿,目标完成率99.6%,租金收入508亿,同比增长8%,商铺出租率98%,租金收缴率100%。

然而,那篇知乎爆料表示,出租率98%、租金收缴100%,都是通过项目公司人为注水实现——只要系统显示没有空铺,租金全部缴齐就可以。由此产生的大量费用,则多由各地项目向商户进行提前预支,或通过其他方式找补。

先看出租率,2022年,华润置地商业中心出租率96.2%,龙湖集团商场整体出租率93.9%,新城控股吾悦广场的出租率95.13%。万达商管98%的出租率高于同行,但考虑到万达的品牌和管理经验,略高于同行也能让人接受。

至于租金收缴率,有业内人士表示,过去几年疫情影响下,很多商场都发生了大范围退租,即便没有疫情,正常商场租金收缴率能达到95%以上也很不容易,万达能实现100%的收缴率,有些不可思议。

该员工关于万达的爆料有多高真实性,外界无法得知。但这则爆料带来的关注度,对万达而言无疑是不利的消息。

坊间有传闻说,外界对万达财务数据造假的质疑,引起监管机构的关注。如果关键数据存在疑问,贸然上市可能将影响投资者的利益,监管不会轻易放行。

03、借新还旧低位减持万达电影

地产是个金融游戏,用新借的钱填以前的窟窿。

公开数据显示,2023年是万达偿债高峰期,今年万达有两笔本金合计7.5亿美元债到期,同时还有9笔本金合计达243亿元的境内债券将于年内到期或行权。

其中一笔规模3.495亿、票面利率8.875%的美元债已于3月21日到期,剩下一笔规模4亿、票面利率6.875%的美元债将于7月23日到期。

为了偿还美元债,年初万达重启已经暂停的海外融资。2023年前两个月,大连万达商管相继发行两笔合计7亿元美元的境外债,息票率高达11%,资金用途为现有债务再融资。

新借一笔利率高的债,偿还即将到期的债务,显然,万达有点“拆东墙补西强”的意思。新债利率比旧债有明显提高,固然有美联储不断加息的影响,或许也有债权方对万达偿还能力担忧的意思。

海外融资渠道重启,万达境内融资也忙不停。2022年12月末,万达申请发行60亿元公司债,目前正处于被证监会问询阶段。

2023年3月,大连万达商管拟发行的15 亿元、发行期限2+1年期的中票获顶格认购,该笔债券票面利率为6.8%。这笔融资的用途依然是还旧债。

除此之外,王健林通过减持A股上市公司万达电影的股票进行套现。

4月19日,万达电影发布公告称,控股股东北京万达投资有限公司(下称“万达投资”)计划通过集中竞价方式和大宗交易方式减持公司股份不超过6538万股,占公司总股本的3%。万达电影给出的解释是股东自身资金需求。

按照当日的收盘价计算,万达投资该笔减持可套现约9.53亿。早在3月18日,万达投资一致行动人万达文化亦通过大宗交易减持万达电影4357万股,套现5.8亿。

2023年在ChatGPT的带动下,A股传媒板块在下跌6年后实现反弹,多数传媒股均有不小的涨幅,比如完美世界年内涨幅接近70%。

作为传统院线的万达电影并没有沾到AI的光,股价全年下跌约7个百分点。在股价低位也要减持,或许更表明了万达系对资金的需求十分强烈。

万达商管的上市,就如同一座大山一样挡在王健林和万达面前,把这座大山移走,王健林肩上的压力就能小一点。可惜珠海万达何时能上市,王健林无法掌控。

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